리버스 모기지 란 무엇이고 주요특징에 대해서 알아보자

 

 

리버스 모기지 란 집의 잔존 가치인 equity 를 활용하여 주택 소유권을 유지하면서 정부나 금융기관으로부터 현금을 받는 방법 중 하나입니다. 리버스 모기지 (Reverse Mortgage)는 노후에 생활비를 마련하기 위한 수단으로 활용됩니다. 리버스 모기지는 HECM(Home Equity Conversion Mortagge)을 말하며 FHA로 부터 보증을 받은 모기지 상품입니다. 리버스 모기지의 주요 특징, 종류, 신청 방법, 그리고 신청 조건 등을 알려드리겠습니다.

목차

1. 리버스 모기지 주요 특징

2. 리버스 모기지 종류

3. 리버스 모기지 신청 방법

4. 리버스 모기지 신청 조건

1. 리버스 모기지 주요 특징

리버스 모기지는 구매 및 재융자 모두 활용가능합니다. 부부가 같이 신청하는 경우는 남은 배우자가 사망할때 까지 월 페이먼을 받을 수 있습니다. 일반 리버스 모기지 한도는 $970,800으로 그 이상의 재산 가치가 있어도 이 한도에서 모기지 론 이 가능합니다. 이 금액을 한도로 대략 equity가 45% 이상 있어야 리버스 모기지를 받을 수 있습니다. 따라서 집을 살때 45% 정도 다운을 한다면 월 페이먼 없이도 리버스 모기지를 받고 집을 구매할 수 있습니다.

노인 대상: 

주로 62세 이상의 노인을 대상으로 합니다.

주택 소유권 유지:

리버스 모기지를 받아도 집이 은행 소유가 아닌 본인 소유로 남아있기 때문에 언제든 처분이 가능합니다. 죽, 주택 소유자는 주택을 보유하면서도 모기지로부터 현금을 수령할 수 있습니다.

상환 필요 없음:

리버스 모기지를 받은 사람은 일반적으로 상환할 필요가 없습니다. 일반적으로, 집이 팔릴 때까지 또는 주택 소유자가 사망하고 집이 팔릴 때까지 모기지 금액이 축적됩니다.

이자:

이자의 경우 일반 리버스 모기지는 일종의 FHA 론으로 이자가 낮은 편입니다. 하지만 변동이자로 매월 또는 매년 변동합니다. 단, 일시불로 수령하는 경우 고정이자로 받을 수 있습니다. 요즘 같이 이자율이 올라 컨포밍론도 5.0-6.0% 정도인데 Initial Rate은 비교적 저렴한 3 - 4% 대의 변동 이자입니다.

리버스 모기지의 장점:

현금 수령금액이 equity 전액을 받은 것이 아니기 때문에 equity는 계속 남아있고 집의 밸류가 늘어남에 따라 equity도 늘어나게 되어 사망 후에도 상속될 집의 가치는 대략 50% 정도는 남아 있게 됩니다. 따라서 살아 있는 동안은 은퇴 플랜과 같이 생활비로 활용하고 일부 상속도 가능합니다. 

 

2. 리버스 모기지 종류

 

단일 지급 리버스 모기지(Lump Sum): 

단일지급 방식은 론이 클로징 되면 일시금으로 수령할 수 있습니다. 대략 equity가 $970,800 맥스 인경우 $45-50만불 정도 Line of credit으로 설정하고 필요한 경우에 찾아서 사용할 수 있습니다.

Lump Sum 리버스 모기지 계약에는 일정한 조건과 제약이 있을 수 있으며, 이는 각각의 금융 기관이나 리버스 모기지 상품에 따라 다를 수 있습니다.

Lump Sum 리버스 모기지는 주택 소유자가 긴급한 현금 필요가 있거나 한 번에 금액을 받아들일 수 있는 경우에 유용할 수 있습니다. 그러나 이러한 형태의 리버스 모기지를 선택할 때는 주택 소유자의 개인적인 상황과 금융 목표를 고려하는 것이 중요합니다.

월간 지급 리버스 모기지(Tenure Monthly Payment): 

리버스 모기지의 형태 중 하나로, 주택 소유자가 일정한 금액을 매월 지급받는 방식을 의미합니다. 이는 주택 소유자가 생활비나 다른 지출을 매월 예산화하기 위해 사용될 수 있는 유용한 형태의 리버스 모기지입니다.

매월 지급되는 금액에는 일반적으로 이자가 발생합니다. 그러나 리버스 모기지의 특성에 따라 이자가 발생하지 않을 수도 있습니다.

신용 준비 리버스 모기지(Line of credit):

주택 소유자가 필요할 때마다 일정한 한도 내에서 자금을 인출할 수 있는 신용 카드처럼 사용할 수 있는 여유 자금을 제공하는 형태입니다.

3. 리버스 모기지 신청 방법

금융 기관 방문: 

주택 소유자는 지역 금융 기관을 방문하여 리버스 모기지에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.

온라인 신청: 

일부 금융 기관은 온라인에서도 리버스 모기지에 대한 신청을 받습니다.

온라인으로도 신청은 가능하나 대출관련 전문가와 상담하시거나 거래은행 금융기관에 가서 상담받는걸 권해 드립니다.

4. 리버스 모기지 신청 조건

나이 요건: 

자격 조건은 부부인 경우 1명이 62세 이상이면 됩니다.

주택 소유권: 

주택 소유자는 자신의 주택 소유권을 증명해야 합니다.

리버스 모기지를 받을 수 있는 주택은 Single House 또는 2-4 Units이 가능합니다. 콘도의 경우 FHA에 자격증명 받은 콘도만 가능하기 때문에 사전에 확인이 필요합니다. 단 랜탈 Property는 안되고 본인이 거주해야 합니다. 2-4 Unit의 경우 한 유닛에 본인이 거주하면 됩니다. 

금융 상태: 

일부 금융 기관은 신청자의 금융 상태를 고려할 수 있습니다.

주택 소유자는 리버스 모기지를 받는 동안 주택에 대한 세금, 보험 및 유지보수 비용을 계속 지불해야 합니다. 따라서 리버스 모기지를 받을 수 약간의 소득 증명은 필요합니다. 지속된 소득이 없더라도 연금, 자산, 부동산 등을 수입으로 환산하기 때문에 거의 대부분 소득 증명은 가능합니다. 크레딧 스코어는 중요하지 않지만 2년간 모기지 페이먼 등을 연체 없이 지불한 기록은 확인 합니다.